¿Cómo funcionan las agencias de gestión de alquiler?

Los propietarios de viviendas que deciden convertirlas en alojamientos de alquiler vacacional u ocasional suelen acudir a empresas para confiar en ellos toda la gestión necesaria, de forma que sepan que está siendo manejada con la atención y el cuidado más profesional y todo bajo lo que dicta la ley para estos casos, además de por un asunto de comodidad de poder desentenderse de este trabajo.

Así, estas empresas, o agencias, sirven como intermediarios entre el propietario  y el arrendador, además de llevar a cabo toda la gestión administrativa del caso. No obstante, aunque la idea es que sea una empresa en la que podamos confiar y olvidarnos del tema, al principio siempre se suelen sentir ciertas dudas sobre las obligaciones que estas tiene para nosotros, los servicios que pueden ofrecernos y como se va a desarrollar su intervención.

De hecho, como comenta  Ignasi Vives en finanzas.com, abogado experto en materia: «Estos mismos interrogantes han sido señalados por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) como algunos de los principales aspectos por resolver, por lo que es relevante que todos los implicados en el alquiler de la vivienda conozcan cuál es el papel y las obligaciones de las agencias inmobiliarias en el proceso”

Pensando en ello, hemos elaborado un artículo con información relevante y útil sobre el tema con la ayuda del equipo especialista en gestión de pisos en alquiler de Key & Rent y otros expertos en materia.

Las responsabilidades de las agencias de alquiler

Con respecto  a las responsabilidades de las que tienen que ocuparse las agencias encargadas en la gestión de alquileres, estas suelen ser:

  • Promoción de la vivienda
  • Actuar como intermediario entre el propietario y el arrendatario
  • Encontrar un comprador o arrendatario que quiera pagar el precio acordado por el piso
  • Verificar los datos aportados y la viabilidad del alquiler o compra por parte del comprador, de forma que se pueda tener información confiable sobre la persona a la que se le alquilará o venderá el piso

¿Cómo funcionan  las agencias de gestión de alquileres?

Key & Rent también nos comenta como funciona estas agencias, para que conozcas un poquito sobre los procedimientos más comunes:

  • El pacto entre cliente y agencia

Lo primero será el contrato que se celebrará entre cliente y agencia en el que se acuerde los servicios que se ofrecerán, el precio y las condiciones de los mismos.

Igualmente, en este momento, el cliente firmará un  contrato de mediación en el que le da permiso a la agencia a gestionar su propiedad bajo los términos acordados por ambas partes y que básicamente funciona como un convenio por el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la
otra parte y un tercero que habrá de buscar al efecto.

«Evidentemente, para ponerlo en práctica, la agencia y el cliente deben firmar un contrato o una hoja de encargo en que se especificarán claramente las obligaciones de las partes, y en su caso, la remuneración que recibirá el agente inmobiliario. Lo que se traduce en la obligatoriedad de informar de forma transparente no sólo sobre el arrendatario o comprador, también sobre el estado en el que se encuentra la compra venta del inmueble», explica el abogado.

En cuanto a esto es muy importante que seamos cuidadoso para no caer en malos entendidos que nos puedan llevar a enfrentamientos en los tribunales. Por ejemplo, el pacto no debería de ser de palabra, sino por escrito, como cuenta el abogado: “en Barcelona, existe una regulación que exige que se dé por escrito el acuerdo entre agencia y cliente», pero el problema es que en los demás territoritos de España no existe tal ley, dando la oportunidad de que el pacto pueda hacerse tanto por escrito como de palabra, lo cual, si se decide de tal forma, suele traer problemas a la larga según los datos de la OCU.

Por otra parte, el Real Decreto sobre protección de consumidores, en cuanto a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas, resalta que la transacción debe ser veraz y completa. Además, también se deberá informar sobre los emolumentos, el precio de la vivienda y quién debe efectuar los pagos.

  • Los límites para las agencias

También es importante conocer los limites para la actuación de estas empresas. Por ejemplo, no pueden imponer un plus por los servicios sobre el precio del piso, financiamientos, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no aparezcan en el contrato original firmado por el comprador.  Por esto, es tan importante que los clientes conozcan las funciones de las empresas y sus derechos.

  • Señal y arras perdidas

“Otro de los problemas de compradores y vendedores respecto a las inmobiliarias -detalla Vives- es el relacionado con las arras y las señales que dan los interesados al negociar con las agencias.

En muchas ocasiones se entregan las arras y se exige el pago de la comisión, sin conocer si finalmente se cerrará el acuerdo entre ambas partes. Es decir, se exige un dinero por una venta que todavía no se ha producido»

En otras palabras, una de las artimañas de las agencias para su conveniencia de la que debemos estar muy pendientes.

  • Las tasaciones “gratuitas”

Otra de estas artimañas de las que hablamos es la de ofrecer una tasación de la vivienda en el caso de que se esté interesado en conocer el precio de mercado. «El problema llega al firmar esa tasación en la que la letra pequeña puede incluir una comisión sobre la venta, por lo que será importante recalcar ese aspecto en el caso de que se produzca un contacto en el que se ofrezca una tasación gratuita», subraya Vives.

Si la tasación que necesitamos va a tener un precio, es bueno que lo sepamos de antemano y que luego no haya este tipo de sorpresas desagradables a la hora de cancelar los honorarios de la empresa.

Normativas que se aplican sobre la mediación de pisos de alquiler

Por supuesto, como todo comercio, este tipo de negocios también tiene sus propias normativas reguladoras que es bueno conocer para actuar bajo la línea y poder hacer valer nuestros derechos, además de apegarnos a nuestros deberes.

Por ejemplo, los términos que han aparecido últimamente por el auge de esta industria, como lo son «burbuja del alquiler» y  «zonas tensionadas o gentrificación», aunado al aumento de los desahucios ligados al impago del alquiler, derivó en la publicación del Real Decreto- Ley 7/ 2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, del cual debemos destacar las siguientes regulaciones:

  • La normativa se aplica a todos los contratos de alquiler, a excepción de las viviendas con más de 300 metros cuadrados o aquellas cuyo alquiler supere los 63.900 euros anuales. En estos casos, se seguirá lo acordado por las partes.
  • La duración mínima del contrato de alquiler, se ha ampliado de 3 a 5 años, y 7 en el caso de que Arrendador sea una persona jurídica.
  • Las prórrogas automáticas o tácitas pasan de 1 a 3 años.
  • El tiempo de aviso para poner fin al contrato, antes del fin de la prórroga, será de 4 meses si es el arrendador quien quiere poner fin al contrato y 2 meses, para el arrendatario.
  • Se establece una garantía adicional de un máximo de 2 mensualidades de alquiler, mientras que la fianza será de un mes de renta.
  •  Los gastos de gestión correrán a cuenta del Arrendador si éste es persona jurídica.
  • El contrato de arrendamiento deberá contener las diferentes causas por las que el dueño del piso puede pedir recuperar la vivienda alquilada, las cuales podrán ser alegadas por el arrendador en determinados casos.
  • Las subidas máximas interanuales estarán limitadas al IPC.
  • Se terminan los desahucios abiertos (sin fecha y hora) y se obliga  que un juez avise de la decisión, tanto al demandado como a los servicios sociales correspondientes,  en caso de que se trate de personas en situación de especial vulnerabilidad.
  •  Están exentos del pago del ITP los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, que hasta ahora pagaba el arrendatario.
  • Las Comunidades de vecinos (con el apoyo de 3/5 partes de los propietarios) podrán prohibir los pisos vacacionales en el inmueble.

Por otro lado, la transposición de dos directivas Europeas (la IV y V) en relación con las políticas de Blanqueo de Capitales y financiación de terrorismo (“PBCFT”) también han establecido otras normativas sobre la forma de gestionar este tipo de negocios.

Los cambios introducidos modificarán el artículo 2 de la actual normativa (la Ley 10/2010, de 28 de abril, de PBCFT), de forma que también serán “sujetos obligados” en esta materia«todos aquellos sujetos que intermedien en alquileres con renta mensual superior a 10.000 euros», e incluirán a las sociedades gestoras de fondos de titulación, las plataformas de financiación participativa o crowfunding, o las sociedades que dominen dentro de un grupo de empresas en el que haya dos o más entidades que lleven a cabo actividades sometidas a tales obligaciones.